¿Qué es una ejecución hipotecaria? Cómo funciona y cómo evitarla

Si te retrasas en los pagos de tu hipoteca, tu prestamista podría iniciar un proceso conocido como ejecución hipotecaria. Este proceso puede traer consigo meses de estrés financiero y emocional, e incluso puede resultar en la pérdida de tu hogar.

Cuando compras una casa y obtienes una hipoteca, firmas un contrato con tu banco o prestamista. Ellos te proporcionan el dinero inicial para adquirir la propiedad y, a cambio, te comprometes a realizar pagos mensuales durante un período determinado.

Si empiezas a atrasarte en los pagos o dejas de pagar la hipoteca completamente, el prestamista tiene el derecho de iniciar el proceso de ejecución hipotecaria para recuperar el dinero que se les debe.

Tipos de ejecución hipotecaria

Una vez que empiezas a atrasarte en los pagos, tu prestamista puede comenzar el proceso de ejecución hipotecaria. Existen dos formas principales de llevar a cabo este proceso:

1. Ejecución judicial: En este tipo, el prestamista tiene que presentar una demanda en el tribunal para obtener una orden de ejecución. El prestatario es notificado de la demanda y generalmente tiene un período de 30 días para pagar lo que debe antes de que el proceso continúe.
2. Ejecución extrajudicial: En algunos estados, la ejecución hipotecaria puede proceder sin intervención judicial. En estos casos, si el prestatario incumple, el prestamista puede vender la propiedad en una subasta sin tener que obtener una orden judicial.

Dentro de estos métodos, hay diferentes enfoques dependiendo de las leyes locales y los términos de la hipoteca. Algunos tipos de ejecución hipotecaria incluyen:

• Ejecución judicial: Aquí, el prestamista presenta un reclamo legal y el prestatario recibe una notificación sobre el incumplimiento. Tiene la oportunidad de pagar la deuda atrasada para evitar la ejecución hipotecaria.

• Cláusula de venta: En ciertos estados, si tu contrato de hipoteca incluye una cláusula de venta, el prestamista puede proceder a subastar la casa sin necesidad de un juicio formal. Esta es una forma de ejecución hipotecaria extrajudicial.

• Ejecución estricta: Menos común y permitida en algunos estados, en este caso, el prestamista demanda al propietario y, si no se paga dentro del tiempo estipulado, la propiedad es devuelta al prestamista.

Proceso de ejecución hipotecaria en cinco pasos

El proceso de ejecución hipotecaria se desarrolla en varias etapas que pueden variar según el estado, pero generalmente siguen esta secuencia:

1. 1. Pago Atrasado: Si tu pago se retrasa, es posible que tu prestamista te otorgue un período de gracia de hasta dos semanas antes de cobrarte una penalización. Después de este período, tu pago se considerará vencido y podrías recibir una advertencia sobre la posibilidad de ejecución hipotecaria.
2. Notificación de Incumplimiento: Entre tres y seis meses después de un incumplimiento, el prestamista envía una notificación de incumplimiento al registro local y, posiblemente, te la envía por correo o la coloca en la puerta de tu casa. Este aviso detalla el monto que debes pagar para evitar la ejecución hipotecaria. La notificación también puede afectar tu informe de crédito y complicar la obtención de otros créditos.
3. Antes de la Ejecución Hipotecaria: Este es el período entre la notificación de incumplimiento y la venta o subasta de la propiedad. Durante este tiempo, tienes la oportunidad de saldar la deuda pendiente o vender la casa en una venta corta para evitar la ejecución hipotecaria.
4. Aviso de Venta: Si no pagas lo que debes, el prestamista enviará un aviso de venta y la casa será subastada en una fecha y lugar específicos. El formato del aviso depende de tu estado; por ejemplo, en Carolina del Norte debe publicarse en un periódico local y en la puerta de un tribunal.
5. Desalojo: Tras la venta de la casa, generalmente tienes unos días para mudarte. Si no lo haces voluntariamente, las autoridades pueden proceder con el desalojo.

Duración del proceso de ejecución hipotecaria

El tiempo que lleva completar una ejecución hipotecaria puede variar considerablemente. En Estados Unidos, el proceso promedio duró aproximadamente 2 años y medio en la primera mitad de 2022, aunque en algunos estados puede tomar hasta 7 años. Durante este tiempo, puedes seguir viviendo en tu casa hasta que se venda, momento en el cual debes desalojar la propiedad.

Cómo evitar la ejecución hipotecaria

Enfrentar una ejecución hipotecaria puede ser aterrador, pero hay varias estrategias que puedes usar para evitarla, incluso si tienes dificultades para pagar la hipoteca.

1. Solicitar un aplazamiento: Durante la pandemia, se implementaron programas de aplazamiento, pero aún puedes solicitarlo si tu préstamo está respaldado por entidades como Fannie Mae o Freddie Mac.
2. Modificar los términos del préstamo: Puedes negociar con tu prestamista para cambiar los términos de tu préstamo, lo que podría reducir tus pagos mensuales o extender el plazo del préstamo.
3. Transferencia de propiedad: En algunos estados, puedes transferir la propiedad de tu casa al prestamista en lugar de enfrentar una ejecución hipotecaria, aunque aún podrías tener que cubrir la diferencia entre el valor de la casa y el saldo de tu hipoteca.
4. Plan de pago: Si anticipas dificultades para realizar un pago, habla con tu prestamista para establecer un plan de pago que te permita ajustar el calendario o reducir los pagos temporalmente. Actuar rápidamente y comunicarse con tu prestamista son pasos clave para evitar una ejecución hipotecaria y proteger tu hogar.